Artykuły :: Co to jest służebność? :: Legalist.pl
Artykuły
Co to jest służebność?

Służebność jest to ograniczone prawo rzeczowe, to znaczy, że zapewnia uprawnionej osobie lub osobom tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy, której dotyczy. Kodeks cywilny ustanawia trzy rodzaje służebności: gruntowe, osobiste oraz służebność przesyłu.

Służebność gruntowa to instrument prawny poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności. W myśl art. 285 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości zwanej władnącą poprzez ograniczenie zakresu lub sposobu korzystania z innej nieruchomości zwanej obciążoną.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej, stanowiąc jej część składową. Konsekwencją tego jest to, że zbycie własności nieruchomości władnącej musi obejmować także zbycie służebności a zatem niemożliwe jest samodzielne rozporządzenie służebnością gruntową.

Służebności gruntowe dzielą się na czynne i bierne. Gdy treść obciążenia polega na obowiązku znoszenia pewnych działań właściciela nieruchomości władnącej, wtedy mamy do czynienia ze służebnością czynną np. droga służebna. Służebność bierna ogranicza właściciela nieruchomości w wykonywaniu uprawnień, wynikających z treści prawa własności, np. zakaz wznoszenia budynku na oznaczonej działce. Rodzaj możliwych służebności gruntowych nie jest ustawowo ograniczony, możliwe są zatem wszelkie rodzaje służebności, stosowane do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej.

Określając zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania należy kierować się zasadami współżycia społecznego i jednocześnie uwzględniać miejscowe zwyczaje. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Głównym sposobem ustanawiania służebności gruntowej jest umowa zawarta między właścicielami nieruchomości. Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej wymaga sporządzenia aktu notarialnego, natomiast właściciel nieruchomości władnącej nie jest zobowiązany do składania takiego oświadczenia.

Ponadto służebność może zostać ustanowiona na podstawie orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej wydawanej w trybie właściwym dla wywłaszczenia nieruchomości a także w drodze zasiedzenia. Należy zaznaczyć, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Dla ustanowienia służebności nie jest konieczne by nieruchomość władnąca i obciążona bezpośrednio ze sobą sąsiadowały, gdyż w określonych okolicznościach służebność może dotyczyć nieruchomości oddalonych od siebie.

Zgodnie z art. 293 § 1. k.c. służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez dziesięć lat. W przypadku służebności biernej, której treść polega na obowiązku nieczynienia, powyższą zasadę stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od dziesięciu lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. Służebność gruntowa wygasa także w razie zrzeczenia się prawa własności nieruchomości władnącej oraz wskutek nabycia przez właściciela nieruchomości władnącej nieruchomości obciążonej. Wygaśnięcie służebności gruntowej może również nastąpić na mocy orzeczenia sądowego.

Innym sposobem wygaśnięcia służebności jest jej zniesienie. Zniesienia służebności gruntowej może żądać właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zniesienie służebności następuje za wynagrodzeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości obciążonej. Natomiast jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności nawet bez wynagrodzenia.

Do służebności stosuje się przepisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 246 § 1 k.c., w przypadku gdy uprawniony zrzeka się służebności gruntowej, prawo to wygasa. W myśl przepisów Kodeksu cywilnego oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej. Służebność wygasa jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie na własność rzecz obciążoną. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej a jeżeli prawo to było ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi. Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron.

Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej należy do właściciela nieruchomości władnącej czyli tego, który z niej faktycznie korzysta chyba, że zostanie zawarta umowa, która reguluje tą sprawę inaczej. Jeżeli dojdzie do podpisania umowy i obowiązek utrzymywania urządzeń zostanie nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel ten jest odpowiedzialny osobiście za wykonywanie tego obowiązku.

Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tą samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej tzw. zasada pierwszeństwa. Jeśli jednak inne przepisy określają pierwszeństwo w odmienny sposób, to stosuje się te inne przepisy. Zgodnie z art. 250 § 1 k.c. pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione. Do zmiany pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa. Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej. Zmiana pierwszeństwa staje się bezskuteczna z chwilą wygaśnięcia prawa, które ustąpiło pierwszeństwa.

Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości prawem na rzecz konkretnie oznaczonej osoby fizycznej, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Niedopuszczalne jest ustanowienie służebności na rzecz osoby prawnej. Celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb osoby uprawnionej. Sposób wykonywania i zakres służebności osobistej oznacza się mając na uwadze osobiste potrzeby uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Jedną z form służebności osobistej jest służebność mieszkania. Celem tej służebności osobistej jest zaspokojenie potrzeb uprawnionego i jego bliskich poprzez uznanie jego prawa do zajmowania mieszkania. Osoba, która posiada służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się również umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi, ale wymaga to odrębnego zapisu w umowie. Mający służebność mieszkania posiada takie same prawa jak inni mieszkańcy więc może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców budynku.

Służebność osobista może powstać w drodze umowy zawartej między zainteresowanymi stronami, w drodze orzeczenia sądowego lub w drodze rozporządzenia testamentowego a wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Służebności osobiste są niezbywalne, nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inną osobę. Służebności osobistej nie można także nabyć przez zasiedzenie. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Służebność przesyłu pozwala na umożliwienie prawnego uregulowania dostępu do nieruchomości, na której posadowione są słupy napięcia, przez które przechodzą urządzenia, wybudowane i eksploatowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania tych urządzeń.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona tylko na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub jest właścicielem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, nienależących do części składowych nieruchomości, lecz wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Służebność przesyłu może zostać ustanowiona tylko w zakresie zgodnym z przeznaczeniem tych urządzeń. W razie sprzedaży przedsiębiorstwa lub urządzeń, służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę tych urządzeń.

Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu przedsiębiorca ma obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

 

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm.)