Artykuły :: Usunięcie niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a ujawnionym w księdze wieczystej :: Legalist.pl
Artykuły
Usunięcie niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a ujawnionym w księdze wieczystej

Istnieje domniemanie, że prawo, które zostało wpisane do księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Zakłada się także, że prawo, które zostało wykreślone z księgi, nie istnieje (art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Domniemania te mają na celu stworzenie gwarancji obrotu prawnego nieruchomości.

Domniemanie wynikające z posiadania ma charakter wzruszalny, może zostać obalone, jeśli stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Według Sądu Najwyższego uzgodnienie treści księgi wieczystej to doprowadzenie jej do aktualnego stanu prawnego a nie do stanu, który wprawdzie istniał w przeszłości, lecz w chwili żądania uzgodnienia nie odpowiada już rzeczywistości (wyrok SN z dnia 18 grudnia 1996r, sygn. akt I CKU 43/96). Kryterium niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zawsze obecny stan prawny a nie istniejący w przeszłości (wyrok SN z dnia 24 listopada 1997 r., sygn. akt II CKU 110/97).

Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo:

1) nie jest wpisane,

2) jest wpisane błędnie,

3) jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia

może żądać usunięcia niezgodności.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może polegać na:

1) wpisaniu nowego prawa,

2) wykreśleniu prawa ujawnionego i wpisaniu innego prawa,

3) sprostowaniu treści wpisanego prawa.

W przypadku gdy niezgodność powstała na skutek zmiany stanu prawnego nieruchomości niezależnego od wpisu do księgi wieczystej, konieczne jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis wraz z dokumentami, z których wynika zmiana stanu prawnego nieruchomości np. akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia własności przez zasiedzenie.

Jeśli wpis w księdze od początku był wadliwy, usunięcie niezgodności może nastąpić jedynie na podstawie orzeczenia sądu wydanego w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Na podstawie takiego wyroku sąd wieczystoksięgowy dokona nowego wpisu zgodnego z prawem. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem rzeczy nie może być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym, czyli o dokonanie wpisu (postanowienie SN z dnia 22 maja 2003 r., sygn. akt II CKN 109/01).

Sprawy z zakresu uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznawane są przez sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w postępowaniu procesowym.

Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym podlega opłacie, która w tym przypadku wynosi  5 % wartości przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych.

Wyrok taki może uwzględniać powództwo lub je oddalać. Uwzględnienie powództwa następuje wtedy, kiedy ustalony przez sąd rzeczywisty stan prawny nieruchomości okaże się identyczny z żądaniem pozwu. Sąd cywilny jest bowiem związany żądaniem pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.).  Jeśli zaś rzeczywisty stan prawny okaże się odmienny od tego, którego żądał powód – sąd oddali powództwo.

Krąg uprawnionych do żądania usunięcia niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej określił Sąd Najwyższy (uchwała SN z dnia 15 marca 2006 r., sygn. akt III CZP 106/2005). Zgodnie ze wskazaną uchwałą powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Ustalenie czy faktycznie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym następuje w trakcie postępowania dowodowego. Ciężar dowodu spoczywa na powodzie.

Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego, nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego. Wniosek taki podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł (art. 42 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

 

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.)